Familieoverdragelse
Vi hjælper dig med udarbejdelse af købsaftale og tinglysning af nyt skøde ved familieoverdragelse af fast ejendom. Familiesalg ved overdragelse af fast ejendom til nærtstående eller børn. Vi sørger for berigtigelsen og er med indtil det sidste punktum er sat.
Du står måske i den situation hvor du som enten som køber eller sælger har brug for hjælp til udarbejdelse af skøde samt tinglysning i forbindelse med en familieoverdragelse eller også kaldt familiehandel.
Hvad kan man? Der gælder gunstige regler ved familieoverdragelser. Du kan f.eks. sælge sommerhuset til dine børn til en pris svarende til den sidst kendte offentlige vurdering for ejendommen minus 15 %.
Prisfastsætter man ejendommen til en værdi der ligger indenfor intervallet af den offentlige vurdering plus/minus 15 % vil SKAT (som udgangspunkt) være afskåret fra at anfægte og eventuelt tilsidesætte denne værdi. Læs mere om prisfastsættelse af købesum ved familieoverdragelser længere nede på siden og hos SKAT. Bemærk dog at gælder nye regler regler anno 2022 sammenlignet med fra år tilbage.
Vi sørger for skatteretlige rådgivning vedrørende prisfastsættelse, udarbejdelsen af købsaftale med skatteforbehold, nyt skøde i forbindelse med jeres familieoverdragelse og endelig afslutning af handlen med frigivelse af købesummen.
I løbet af sagsbehandlingen skal følgende tilsendes:
✓ Ejendommens adresse, overtagelsesdato og købesum.
✓ Skriftlig godkendelse fra købers realkreditforening og/eller banken
Normalprisen for denne ekspedition er:
9.500 kr. inkl. moms.
Læs mere på Familieoverdragelse.dk
✓
Forsikret hos Djøf Prof. Ansvarsf.
✓ Fuldstændig uafhængig & uvildig
✓ Altid tilfredse kunder – 445 referencer
Kontakt direkte ↴
Du er altid velkommen til at sende mig en henvendelse, om det blot er for en uforpligtende drøftelse eller for at igansætte jeres familieoverdragelse nu, så er jeg klar til at hjælpe.
Fastsættelse af pris i en familieoverdragelse
Almindelige handler sker på almindelige markedsvilkår. Hvordan differentierer familiehandler sig fra almindelige handler? Ved overdragelse af fast ejendom mellem familiemedlemmer kan købesummen angives til en pris svarende til den nyeste offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %. Kun i særlige tilfælde vil det være udelukket – læs mere om SKAT’s praksis og relevant dom fra Landsretten her. Prisen må ikke være lavere end den nyeste offentlige ejendomsvurdering minus 15 % – kun hvis særlige omstændigheder gør sig gældende, og at dette kan bevises ved sagkyndig vurdering.
Udgangspunktet for prisfastsættelsen må også fraviges, såfremt der siden den sidst kendte offentlige ejendomsvurdering er foretaget væsentlige forandringer på ejendommen. Det kan f.eks. være større renoveringer på ejendommen.
Nye regler pr. 1. juli 2020
Hidtil har mulighederne for familieoverdragelse af fast ejendom sit udspring fra værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Cirkulæret påbegyndte praksis såvel som blåstempling af overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående til en pris på mellem +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.
Grundet de typisk ret lave offentlige ejendomsvurderinger har det derfor været attraktivt for mange familiemedlemmer at overdrage boligen til deres børn til en overkommelig pris. Dette ser dog ud til at ændre sig nu.
Eksempel:
Hvis man forestiller sig det eksempel, at en given ejendom havde en ejendomsvurdering på kr. 1.500.000,00. Ejendommen er eget af et ægtepar, som nu ønsker at sælge denne til deres ældste datter der er i gang med at stifte familie. Man kan måske forestille sig, at den reelle markedspris for boligen muligvis kunne være omkring de 2 mio, eller måske faktisk lavere end den fastsatte ejendomsvurdering – men det vælger vi ikke at gå for meget i dybden med her. Det ældre ægtepar, som begge står på skødet på ejendommen, affatter derfor en overdragelsesaftale/købsaftale/slutseddel med deres datter. Man kan forestille sig, at ægteparret hverken ønsker, eller ser et behov i, at få mest muligt for ejendommen, hvorfor de har valgt at benytte sig af de lempelige regler for prisfastsættelse i forbindelse med familieoverdragelser. Prisen kan altså fastsættes til minus 15 % af den sidst kendte offentlige vurdering af ejendommen på kr. 1.500.000,00. Altså kan ægteparret aftale en købesum med deres datter der lyder på kr. 1.275.000,00 (1.500.000 * 0,85 = 1.275.000,00).
Banken
De fleste banker vil være ganske venligt stemte over at yde lån svarende til et beløb der ligger under ejendomsvurderingen. Det betyder blot, at de har god sikkerhed for betaling af deres ydede lån, især i de tilfælde hvor man kan forestille sig at markedsværdien for den pågældende ejendom må antages at være en del højere end ejendomsvurderingen.
Bevæggrunde
Et moment der også taler for at foretage en familieoverdragelse/familiehandel af fast ejendom til sine arvinger, er at man senere undgår at skulle betale arveafgift (som nu hedder boafgift) for værdien af den faste ejendom. Der kan være mange penge at spare, se pædagogisk grafik udarbejdet af advokatfirmaet advodan her: www.advodan.dk/boafgift
Hvem er omfattet af mulighederne for familieoverdragelser?
Udgangspunktet er at der kan handles til en pris på henholdsvis over/under 15 % af den sidst kendte ejendomsværdi – men hvad gælder denne gunstige regel over for? Den kreds af personer der er omfattet af reglen, er de personer for hvem udveksling af gaver udløser gaveafgift og ikke skattepligt. Der er således tale om børn, børnebørn, forældre, svigerbørn mv.
Sagkyndig vurdering
Er der i forbindelse med den forestående familieoverdragelse/familiehandel indhentet en sagkyndig vurdering af handelsprisen? I så fald fanger bordet – og man vil ikke længere kunne lægge den offentlige ejendomsvurdering til grund for prisfastsættelsen idet i aktivt har valgt at undersøge den egentlige værdi af ejendommen. Den nye vurdering er således den pris der skal lægges til grund ved familieoverdragelsen.
Anfordringsgældsbrev
Hvis forældrene ved en familieoverdragelse ønsker at “forære” den pågældende ejendom til deres barn, så kan de udarbejde et anfordringsgældsbrev. Et anfordringsgældsbreve bruges typisk ved familielån og større gaver. Ved udarbejdelse af et anfordringsgældsbrev, vil det lånte beløb altid kunne kræves tilbagebetalt af långiver – på hvilket som helst tidspunkt. Man kan årligt give kr. 67.100 (satsen i 2020) uden det udløser gaveafgift, fra forældre til barn. Det er et krav at der er tale om et reelt gældsforhold, hvorfor det er vigtigt at gældsbrevet er korrekt.
Forældrene kan herefter vælge at gøre dette hvert eneste år – og på den måde afskrive det på gældsbrevet. Det mellem parterne gældende gældsbrev vil således løbende blive afdraget. Man kan hvert år give en gave på 67.100 kr. (afgiftsfrit), efterfulgt indskrivning på anfordringsgældsbrevet, at der er tale om et enkeltstående beløb. Begge forældre kan hver især give kr. 67.100 kr. til deres barn, altså sammenlagt kr. 134.200 om året.
Forfordeling
Selvom SKAT ikke ser et salg af en ejendom til 85% af ejendomsvurderingen som en gave, så husk at andre øjne med rette kan se det som en gave. Salg af en ejendom til minus 15 % af seneste offentlige ejendomsvurdering vil i mange tilfælde være en ganske gunstig handel for køber(barnet), hvorfor det er vigtigt at holde sig for øje, hvorledes dette stiller de andre arvinge – som ved denne transaktion bliver snydt for noget værdi. De risikerer at blive forfordelt.
Såfremt én er udset til at overtage sommerhuset ved familieoverdragelse skal man huske, at denne arving bliver begunstiget i forhold til de øvrige. Summen for den sidst kendte offentlige vurdering af ejendommen minus 15 % er sjældent svarende til markedsprisen for den pågældende ejendom, hvorfor man bør overveje en restitution overfor andre potentielle arvinger for at imødekomme senere eller latente uoverenstemmelser. Husk derfor at komme gaveelementet ved en familieoverdragelse til livs ved aftale om restitution til øvrige arvinge – f.eks. i form af højere arvelod i testamentet. Det kan dog være en disciplin at kompensere for, idet værdien af ejendommen som er familieoverdraget er konjunktur bestemt, hvorfor restitutionen kan være svær at prissætte. Dernæst vil jeg i mange tilfælde også stærkt fraråde restitution af øvrige arvinger idet det, set fra Skats synspunkt, kan udgøre en særlig omstændighed og dermed bruge dette forhold til at anfægte hele handlen samt prisfastsættelsen.
Tinglysning af fast ejendom
Når du opnår adkomst/rettighed over fast ejendom, skal du beskytte denne rettighed/adkomst ved tinglysning – hvorved den ikke kan blive fortrængt af tredjemands eventuelle konkurrerende rettigheder over samme ejendom. Du ekstingverer således tredjemands ikke-tinglyste rettighed over ejendommen, forudsat at du ikke har været i ond tro om eksistensen af denne.
Tinglysning er derfor din sikringsakt mod andres rettigheder og interesser i det aktiv som fast ejendom er. Rettigheder over fast ejendom har mange varianter, men de har alle det til fælles, at de skal tinglyses for at nyde beskyttelse mod ekstinktion af en aftaleerhverver i god tro.
Ydermere er det også et krav at du ifølge tingbogen er den formelle ejer af ejendommen før banken og kreditforeningen vil yde dig lån.
Tinglysning af dit skøde foregår digitalt og indeholder de grundlæggende oplysninger om den pågældende ejendomshandel. Ved færdigudarbejdelse af skødet lægges denne op til underskrift på tinglysning.dk og køber og sælger underskriver med deres respektive NEM-ID.
For link til tinglysningsloven, tryk her
For link til tinglysningsrettens hjemmeside, tryk her
Hvad er fast ejendom?
Fast ejendom er som udgangspunkt et jordareal, hvorimod andre fysiske genstande er at betragte som løsøre. Altså skelnes der mellem selve jorden, og hvad der således løst er tilknyttet til jorden. Om en genstand er at betragte som løsøre eller en del af det givne jordareal afhænger af en vurdering af om hvorvidt genstanden på en naturlig måde er forbundet med jordarealet. Hvis genstanden er forbundet med jordarealet, vil denne være en del af den faste ejendom, som et eksempel kan man forestille sig en silo der opbevarer korn – er denne ved støbning fastgjort – eller har den en mere mobil karakter? – Svaret på dette spørgsmål vil således give dig svaret på om genstanden er en del af den faste ejendom.
Tilknytning
En genstand, som isoleret betragtet ellers ville være et løsøre, kan opnå tilknytning til den faste ejendom såfremt tilknytningsforholdet til ejendommen har en vis fasthed og varighed. Hertil kan det tænkes, at en campingvogn, der har stationær karakter vil kunne formodes at være en del af den faste ejendom og ej længere at betragte som løsøre.
Beregning af tinglysningsafgift
Ved køb af fast ejendom skal der betales en tinglysningsafgift til staten. Grundafgiften er kr. 1.750,00 tillagt stempelafgiften på 0,6 % af den samlede købesum for den pågældende handel. Hvis du eksempelvis køber en ejendom til kr. 1.500.000,00 skal du betale kr. 1.750 + 0,6 % af 1.5 mio (kr. 9.000). Altså sammenlagt kr. 10.750,00.
Digital tinglysning
Skødeskrivning foregår ikke længere ved affattelse af handlens indhold på et fysisk papir. Danmark var det første land i verden, som i 2009 indførte en komplet digitalisering af skøder, pantrebreve mv. Enhver tinglysning af et juridisk dokument foregår derfor elektronisk, og der skal derfor også underskrives, elektronisk. Man underskriver ved at tilgå , hvor man logger på med sit NEM-id. Vi er selvfølgelig altid behjælpelig med guide og assistance til hvorledes du får underskrevet dit skøde korrekt på Tinglysning.dk
Ønsker du at beregne din tinglysningsafgift, gå til Beregn din afgift.
Familieoverdragelse.dk
Nyt Skøde v/ cand.jur. Mathias L. Bach er ligeledes ejer af familieoverdragelse.dk. Savner du mere information om familieoverdragelse af fast ejendom kan du derfor tilgå siden og læse nærmere. Husk at du altid er velkommen til at skrive såfremt du har konkrete spørgsmål til jeres forestående familieoverdragelse. Send os en mail på kontakt@skoedenu.dk med angivelse af familieoverdragelse i emnefeltet eller ring på +45 53 70 87 30 alle hverdage mellem kl. 10-17.00.
Tilbagemeldinger
1000 tak for hjælpen. Jeg er simpelthen så glad for at det er gået i orden med tinglysningen, og er meget tilfreds med det hele.
Vi har nu brugt Mathias to gange i forbindelse med familieoverdragelse af lejlighed, og begge gange har vi fået en superprofessionel og effektiv behandling. Vi vil bestemt bruge Mathias igen og anbefaler gerne ham og hans firma.
Fik jer anbefalet af en nabo. Super godt råd, for det har været hurtigt og professionel behandling. Tak.
Tak for hjælp ved familieoverdragelse. 2 matrikelnumre med overdragelse til 6 børn, hvoraf 1 er bosat i udlandet. Jeres arbejde har været præget af venlighed, effektivitet, hurtighed og favorabel pris. Kan klart anbefale andre at bruge jer og ønsker selv at bruge jer til de kommende familieoverdragelser.
Hurtig og effektiv behandling af sagen. Sagen blev fulgt godt til dørs, og jeg er ikke i tvivl om, at såfremt jeg får behov for en lignende service i fremtiden, så falder valget igen på Mathias.
En varm anbefaling. Sagen ligger i trygge hænder så gå blot igang.
Har både fået saglig og letforståelig rådgivning, samt hurtig ekspedition. Kan absolut anbefales.
Jeg har været yderst tilfreds med den vejledning, jeg har fået og den effektivitet i arbejdets udførelse Nyt Skøde har lagt for dagen. Og endda til en meget lav pris!
Min datter og jeg har gennemført en familiehandel af vor ejendom i Kgs. Lyngby, ved hjælp af Mathias Lund Bach. Han har hjulpet med såvel slutseddel og skøde samt tinglysning til vor fulde tilfredshed. Altid med hurtig reaktion på vore spørgsmål og kommentarer undervejs. Vi kan anbefale Mathias og firmaet Nyt Skøde til tilsvarende opgaver. Venlig hilsen Bjørn.
Jeg og mine forældre har ved hjælp af Mathias Lund Bach og ‘Nyt Skøde‘ foretaget en familieoverdragelse. Mathias har været utrolig hjælpsom, professionel og hurtig igennem hele forløbet. Mathias er en rådgiver, jeg vil anbefale til mine nærmeste.
Nye regler for familieoverdragelse på vej
Det er efterhånden de fleste bekendt, at Folketinget har vedtaget et nyt vurderingssystem til vurdering af ejendomme i Danmark.
Hensigten med det nye ejendomsvurderingssystem er, at den offentlige ejendomsvurdering i højere grad end tidligere skal være i nogenlunde overensstemmelse med den faktiske markedsværdi.
Bevæggrunden for det massive fokus på familieoverdragelser de seneste par år har netop skyldes den store forskel mellem markedspris og offentlig ejendomsvurdering, hvilket har fået mange familier til at se en fidus i at handle med deres familemedlemmer. I takt med at differencen markedspris og offentlig ejendomsvurdering (højst sandsynligt) bliver mindre, vil man kunne forestille sig at antallet af familieoverdragelser vil falde.
Den nuværende margin som værdiansættelsescirkulæret fra 1982 mulliggør af prisfastsættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering vil blive ændret til for fremtiden at være 20 %.
Jeg glæder mig til at høre fra dig.
Cand.jur. Mathias Lund Bach
Alle ydelser
– Lille berigtigelse, kr. 2.800
– Stor berigtigelse, kr. 4.000
– Køberrådgivning, kr. 8.000
– Nyt skøde v/skilsmisse, kr. 2.500
– Nyt skøde v/separation, kr. 2.500
– Nyt skøde samlivsophør, kr. 2.500
– Familieoverdragelse, kr. 3.000
– Skifteretsattest, kr. 2.500
– Ændring af skøde, kr. 2.500
– Debitorskifte, kr. 2.000
– Bodelingsoverenskomst, kr. 395
Skabeloner
– Gældsbrev skabelon, kr. 125,00
– Købsaftale skabelon, kr. 295,00
– Samejeoverenskomst, kr. 195,00
– Selvsalgspakke, kr. 595,00
