Reklamation - fast ejendom

Udgangspuktet er, at køber overfor sælger skal reklamere inden for rimelig tid efter at manglen er opdaget, for overhovedet at kunne bibeholde sin mulighed for at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende over for sælger1. Såfremt køber ikke formår at reklamere inden for rimelig tid efter denne enten har, eller burde have opdaget manglen, mister køber således muligheden for at gøre misligholdeldeses beføjelser gældende grundet passivitet2. I bedømmelsen af hvad der må anses som værende rimelig tid, vil afhænge af karakteren af den pågældende mangel. En øjensynlig og relativ simpel konstaterbar mangel vil derfor kunne antages at give køber en kortere frist til at foretage reklamation over forholdet, hvorimod en mangel hvis karakter er omfangsrig og måske sværere at afgrænse, må give køber mere tid til at foretage rettidig reklamation over for sælger. Køber skal således tildeles den fornødne tid til at undersøge problemets omfang og karakter, før der reklameres3. Det er derfor ikke et krav at køber reklamerer straks4. I mange tilfælde vil det kun være fornuftigt at køber indrømmes noget tid til at se manglen an, inden der rejses krav mod sælger.


Men hvor går således grænsen for hvornår køber har fået den fornødne tid til at undersøge omfang og karakter til det tidspunkt hvor passitivtet synes at være indtrådt? I UfR 1984 H opdagede køber efter overtagelsen at ejedommen led af rotteproblemer, men valgte først at reklamere halvandet år efter, hvilket faktisk var rettidigt idet problemet gradvist havde udviklet sig – især inden for seneste år før reklamationen. Køber var således indrømmet en vis tidsperiode til at se den givne mangel af, samt også at foretage afhjælpningsforsøg, som måske kunne have ”udbedret” manglen ved rotterne.


Forsøger køber imellemtiden selv at afhjælpe den givne mangel, vil det dog i visse tilfælde kunne føre til at køber mister sine misligholdeldesesbeføjelser idet det efterfølgende kan være svært at gøre rede for hvilke forhold der kan føres tilbage til sælgers ejertid, og hvilke forhold der måske kan være enten forårsaget eller forværret af køber selv jf. MAD 2008.1906 Ø. I sagen havde køber foretaget afhjælpning af en nylig erhvervet ejendom, som viste sig at være forurenet. Køber kunne ikke løfte bevisbyrden for at den givne mangel faktisk var tilstede ved overtagelsesdagen. Køber skulle således ved konstateringen af grundens forurening straks have reklameret, samt muligvis at have undlagt at afhjælpe manglen selv, medmindre omfanget måtte antages at kunne blive væsentligt begrænset af købers hurtige indgriben.


Køber skal foretage en reklamation inden for rimelig tid, hvilket således kan konstateres at være op til maksimalt 2 år fra tidspunktet hvor manglen er opdaget, afhængig af forholdene omkring manglen. Det er i dom af UfR2012-2801 V udtalt af Landsretten, at ”en reklamation på 2 år eller mere efter, at manglen er konstateret, er for sen”. I dom af 1997.129 H havde køber reklameret for sent, idet der fra tidspunktet til at manglen, i form af forurening på ejendommen, blev opdaget til der blev reklameret over for sælger var gået 3 år. Just nævnte dom tjener som et godt eksempel på, at reklamationsfristen således først gælder fra det tidspunkt hvor manglen er opdaget, og ikke fra det tidspunkt hvor køber havde overtaget ejendommen fra sælger, idet køber i denne sag først opdagede at grunden var forurenet 10 år efter dennes overtagelse.


Formålet og hensigten med, at der i praksis fastsættes grænser for hvad der kan anses for rettidig reklamering passitivitet må i hovedvejen bero på en hensyntagen til sælger. Sælgers skal således ikke til evig tid kunne forvente, at et mangelskrav pludselig bliver gjort gældende fra køber. H.P. Rosenmeier anfører således, at ”(...) reklamationsreglerne bunder i almindelige synspunkter om aftaleparters gensidige loyalitetsforpligtelse”. Såfremt køber blev indrømmet ubegrænset tid til at reklamere over for sælger vil ingen mulighed have for at indrette sig efter, og eller kende, sin situation, såvel juridisk som økonomisk. Dernæst kan også fremhæves den juridiske grundsætning, bedst i tid, bedst i ret. Hvis køber således ikke foretager sig noget, skal han heller ikke forvente noget5.

 

1 Peter Pagh: Fast Ejendom – Regulering og køb, 2. udgave, 2014, s. 116.
2 H.P. Rosenmeier: Mangler ved fast ejendom, 6. udgave 2013, s. 340.
3 Peter Pagh: Fast Ejendom – Regulering og køb, 2. udgave, 2014, s. 116.
4 H.P. Rosenmeier: Mangler ved fast ejendom, 6. udgave 2013, s. 342.
5 H.P. Rosenmeier: Mangler ved fast ejendom, 6. udgave 2013, s. 341.